各位老鐵們，我是R先生。
一直被炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的山姆，這次終于官宣了！
正式定址在城東萬達(dá)北側(cè)。
張家港山姆是在蘇州開的第4家會員店，預(yù)計在2024年中正式開工，力爭在2025年內(nèi)開業(yè)，整體面積約7萬方，相當(dāng)于張家港萬達(dá)的2/3的體量。
目前山姆在中國開設(shè)了47家門店，如果從山姆全國的分布來看的話。
山姆的選址基本都是在一二線城市，除了昆山這樣的頭部縣級市外，很少在縣級市開店，哪怕是目前排名第二的江陰，也還沒去開店，無錫的話只是開在了濱湖。
此次定在張家港，對于張家港而言，本身就是比較巨大的肯定。
咱們今天來聊幾個很關(guān)鍵的問題。
01
為什么山姆的熱度，這么高。
去年12月，山姆1小時“極速達(dá)”服務(wù)在張家港一經(jīng)開啟，便火爆全城。
其實，山姆會員商店進(jìn)入中國市場已經(jīng)25年了，國內(nèi)第一家山姆會員店是1996年在深圳開業(yè)。
其實關(guān)注“山姆超市”消息的多為張家港的年輕人，至于為什么山姆超市對年輕人的吸引力這么大呢？
--“網(wǎng)紅效應(yīng)”。
如果你是一個喜歡刷短視頻、逛B站的沖浪達(dá)人，一定會發(fā)現(xiàn)，幾乎每個美食視頻博主都去山姆會員超市探店了。
山姆會員商店明明是個超市，但在短視頻里，仿佛成了美食廣場，人人都去山姆吃東西。
在B站搜索山姆超市，能找到許多探店視頻。
39.8元一只的烤雞、68元16個的瑞士卷、89.8元一個的10英寸蛋糕、39元24個的麻薯……
這些便宜大碗的食物一下子變成了網(wǎng)紅產(chǎn)品，帶著山姆超市出了圈，吸引了很多年輕人打卡體驗。
這也造成了前期在沒有山姆超市的張家港，有很多年輕人愿意前往南通蘇州采購、代購山姆超市的產(chǎn)品，足以見得它的熱度之大。
我有嘗試過不同的時間段去蘇州山姆，除非是你趕著剛開門那會去，每次去山姆幾乎都是人滿為患，不論周末還是工作日。
以前好像非會員還能進(jìn)去逛逛，大概是人實在太多，需要減少一些人流，現(xiàn)在是進(jìn)門就開始查會員碼，這也沒什么，反正你結(jié)賬的時候也要出示會員碼才能買單。
不過比較夸張的是，如果你去得不湊巧，碰到了人特別多的時候，會卡在門口等推車。
對，購物推車是會被拿完的。
當(dāng)然，山姆后期最大的用戶群體其實是張家港的中產(chǎn)家庭。
作為沃爾瑪旗下的高端會員制商店，山姆同時也是國內(nèi)第一個做付費(fèi)會員店制度的商店。
會員制的消費(fèi)方式用戶粘性是很高的，或許也是它一定要這么做的原因，一年最低收費(fèi)260元，進(jìn)門查會員碼，買單查會員碼，形式搞得很特別。
光是這筆費(fèi)用，就已經(jīng)勸退了一部分受眾。
就和蘇州即的Costco一樣，會員費(fèi)只是進(jìn)去消費(fèi)的門檻，山姆超市最近的火爆，更大程度來自于它的選品品質(zhì)，它的劃算。
可能是消費(fèi)水平提高了，好像現(xiàn)在大家已經(jīng)比較容易接受會員制這樣的消費(fèi)形式。
對了，山姆的客單價也是一個亮點(diǎn)。大家如果去山姆，可以觀察一下，幾乎每一輛推車的商品都是滿出來的，據(jù)我觀察，逛一趟山姆基本需要花費(fèi)1000元以上。
我們可以簡單總結(jié)一下山姆的特點(diǎn)：會員制，進(jìn)出都有門檻排隊消費(fèi)；限量供應(yīng)；客單價平均千元級。
因此，山姆客群無屌絲。
02
為什么山姆，選在了城東。
很多人可能不理解，如果從城市的發(fā)展布局來看，山姆最好的選址地方，其實應(yīng)該是在城西，而不應(yīng)該是城東。
目前城南有吾悅，城北和城東有萬達(dá)和金茂覽秀城，只有城西，作為一個富庶區(qū)域，唯一的購物公園其實最近幾年也慢慢淪為培訓(xùn)公園。
再加上二環(huán)外城西泗港片區(qū)還有大量的土地沒有拍，如果山姆放在那里，不僅可以均衡張家港的商業(yè)分布，同時對于城西賣地，有巨大的好處。
兄弟，既然咱們都能想到的事情，你覺得上面會想不到？
咱們光顧著站在城市商業(yè)的均衡來考慮了，但是，如果你站在山姆選址的角度考慮，選擇城東其實就是一種必然。
對于山姆這樣的商業(yè)巨鱷來說，進(jìn)入任何一個城市，其實會有自己的一套大模型數(shù)據(jù)，會綜合考量這個區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力、后期板塊增值等。
最近幾年，城東&城北片區(qū)已經(jīng)聚集了強(qiáng)大的社群人口。
北側(cè)聚集著：金茂府、金茂悅、建發(fā)御瓏灣、江帆花苑、農(nóng)聯(lián)社區(qū)、棠頌云著、翡翠公館
東側(cè)聚集著：匯金新城、城東花苑、麗新花苑
南側(cè)聚集著：君臨新城、未來城等
對于山姆而言，城東&城北板塊目前有著最為密集的客戶群體，而且都是非常大的小區(qū)，因此確定性其實是非常強(qiáng)的。
相比于城西二環(huán)外的地塊來說，目前入住的人群還不多，對于山姆而言，區(qū)域人口測算指標(biāo)其實是不過關(guān)的。
況且，目前城東&城北已經(jīng)有萬達(dá)和覽秀城了，很容易跟山姆一起，形成張家港全新的商業(yè)中心。
對于很多客戶來說，他們想要來市中心逛街，第一反應(yīng)就是來這里，聚集著山姆、萬達(dá)、覽秀城還有沙洲湖等。
大量的商業(yè)元素進(jìn)行聚集，就很容易形成合力。商業(yè)想要永續(xù)發(fā)展，其實是需要聚合的，在彼此競爭中給到客戶更好的服務(wù)體驗。
從山姆此次選址邏輯看，選擇萬達(dá)北側(cè)地塊，對于未來而言，更好的可持續(xù)增長性會更強(qiáng)。
03
山姆的落地，有什么影響。
現(xiàn)在的城市競爭格局其實是很大的，一二線城市為了搶奪人才資源、產(chǎn)業(yè)資源、商業(yè)資源已經(jīng)進(jìn)入了白熱化狀態(tài)。
所以對于張家港這樣的三四線城市來說，其實就是在夾縫中求生存搶資源。
如果站在大的維度來看山姆的落地，其實就是提升了張家港城市的能見度。
對于一些世界級的品牌想要落戶張家港，一定會進(jìn)行城市調(diào)研，一個有山姆的城市，有的時候也是個加分項。
有山姆所在的城市，說明這個城市的城市經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)能力、營商環(huán)境應(yīng)該都不錯，這就跟我們前期買房一樣，有星巴克和KFC的地方，區(qū)域發(fā)展大概率也沒問題。
對于一個城市而言，想要提升城市的能見度，一定是需要吸引有影響力的企業(yè)來扎根，吸引的越多，這個城市就越有能見度。
山姆的落地，對于張家港的零售服務(wù)能力，也有助力。
大概每個張家港人，都會有去歐尚或者大潤發(fā)這種賣場排隊買東西的經(jīng)歷。那是屬于上一代零售業(yè)態(tài)的古早記憶，品類齊全、價格實惠、免費(fèi)班車接送就足夠打動人。
新一代零售業(yè)態(tài)的底層邏輯是完全不一樣的。
上一代：我請你來，不論你在哪你是誰（免費(fèi)班車）
新一代：我也請你來，但要先交“門票”（會員費(fèi)）
上一代：我主打價格，門類豐富（啥都有，你選）
新一代：我主打品質(zhì)，有選品門檻（我?guī)湍氵x好了）
上一代：隨時來買，客單價隨意（多次少量）
新一代：定期大量采買，客單價高（少次多量）
當(dāng)然，時代在變化，商業(yè)模式也需要不斷的升級。山姆的到來，有利于刺激張家港零售服務(wù)能力的提升。
當(dāng)然，對于旁邊在售的中銳星公元項目以及即將開盤的金廈&仁恒新房項目，一定是有著最強(qiáng)大的刺激作用。
等了這么久，金廈&仁恒終于迎來了最好的開盤時刻，所以啊，有的時候項目賣的好不好，開盤時間很重要，有的時候真的得看命。
對于離的最近的二手商品房小區(qū)，匯金花園也有一定的利好，有利于加快二手的流通，穩(wěn)定房價。
好了，最后的最后，給大家留個彩蛋。
眾多人關(guān)心的遲遲還沒有銷售的匯金花園16#，大家覺得這次會借著山姆的熱度進(jìn)行加推嗎？
如果會加推，你覺得價格會是多少？會不會觸發(fā)多年未見的搖號？
我是R先生，回見！
張家港房產(chǎn)網(wǎng)App
好房隨時掌握
